黄珊还在思索陈阳的话所带来的后果，秦雨则脑袋一歪，看着他问道，

“你判断，十年内地产行业会呈上行趋势，十年后会由盛转衰？”

秦雨做金融投资，对经济周期最为敏感，所以陈阳一说，她立刻就想到这方面的问题。

听到这话，陈阳还没反应，黄珊则瞬间抬起头，愣愣地看了看秦雨，再看看陈阳，等待他的回答。

陈阳抓起茶杯，拧开盖子喝了口水，哈口气笑道，“不能简单地这么说。”

黄珊眉头微皱，说道，“你最好说说你的想法，这样我才能有针对性地制定融资和财务方案，同时也要确定上市前你的保留股份比例该去到多少，否则的话，你的损失可能会以百亿计！”

陈阳脸色一僵，有这么夸张？

不过，不管有没有严重的后果，该说的他还是会说，

干咳一声，顺便整理一下思路，随后说道，“在我看来，地产行业发展，应该会经过三个阶段，

第一个是向土地要红利，这个阶段最好理解，那就是谁能拿到地皮，谁就能赚钱！”

黄珊轻轻点头，“明白，现在就是这个阶段，从零五年开始，国内楼市进入快速上行通道，只要能够拿到地皮，就不愁建不起房子，只要建好房子，就不愁卖不出去，所以，土地等于楼盘等于利润！”

“没错，”

陈阳笑着点点头，说道，“但是土地资源是有限的，”

顿了一下，他又强调道，“我的意思是一线城市的土地资源是有限的，尤其是地产项目与城市规划紧密相连，估计用不了几年，地产项目能修到城市的边界线上，

甚至突破边界线，修到周边城市的边缘地带去！”

所谓的卫星城就是这么来的，明明属于这个城市，可经济和人口却严重依赖旁边的大户，房价也与大户看齐，比自己上级城市房价还高。

秦雨眉头紧皱，“可是城市发展跟得上吗？”

“当然跟不上，”陈阳撇撇嘴，说道，“无非是透支未来的规划而已，甚至带有赌博的性质。”

黄珊深吸一口气，想了想说道，“如果按照你所说的情况发展，那在几年后，买房真是一个赌博行为，赌中了城市发展方向的，房价可能会有成倍的涨幅，

没有赌中，受整体市场影响，房价也不会下跌，但是，涨幅就不太乐观了。”

“没错，”

陈阳看向她，眼神中带着几分诧异，

黄珊的分析，完全符合后来大城市的房价分歧，

纳入重点发展规划的区域，十年间房价可以翻上十倍，而没有纳入区域的，就算是通了地铁，最高也只有那些区域一半的涨幅，

就这还是因为在地铁沿线，远离地铁站的地方，涨幅可能连三分之一都不到，差别太大了，

仅仅就凭自己的几句话，黄珊就能得出这个结论，不简单呐。

心里在感叹，嘴上却不停，继续笑道，“而这个时候，也就是到了土地红利发展周期的末期，不再是随随便便买块地，就可以赚大钱的时候，

也许只能赚点小钱，甚至还有积压的风险，而这个时候，你觉得房企最需要什么？”

黄珊眼睛微眯，很快就给出答案，“现金流？”

“正解！”

陈阳打了个响指，笑道，“这就是房企发展的第二个阶段，金融红利阶段！”

又是黄珊，

只见她手指轻轻举起，思索着说道，“我想我应该明白你的意思了。”

陈阳眨了眨眼，秦雨则是满脸茫然，两人视线一起看向她，

黄珊依然眼眉低垂，边想边说道，

“当土地红利时期结束，拿地并不能保证企业的盈利，或者说，地产公司的毛利率以肉眼可见的速度下降之后，

如果还想赚同样多的钱，地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，

因为以前一块地可以赚到的利润，之后可能需要两块，甚至三块，而没地就意味着没有利润，那个时候，地产公司必将进入储地大赛，

而拿地的根本在于资金，谁的资金量足，谁就可以继续下去，否则只能出局，

但这么大的资金量从哪里来？

资产负债率过高，银行可不会也不敢批贷款，而得不到贷款就买不到地，公司就没有发展，这个局要怎么破？

让我想想，让我想想……”

黄珊轻轻敲了敲脑袋，几秒之后，突然眼睛一亮，抬起头看向陈阳，恍然大悟地说道，“我知道了，表外杠杆和资金池！”

陈阳轻轻眨眼，瞟了秦雨一眼，发现她若有所思，

嗯，非常好，

看来不是我一个人没听懂！

但是咱不能认怂，

随即干咳一声，正准备随便吹两句，就听见黄珊继续说道，

“本身地产公司和金融系统的联系就非常紧密，当有需要的时候，他们完全可以找到足够的财技专家，设计独特并符合企业实际状况的融资工具，

然后，就是循环，借钱、买地，卖房，还钱，再借钱……”

说道这里时，黄珊挥舞的双手突然顿住，抬起头看着陈阳，愕然地说道，“那真实资产负债表不是要爆炸？”

陈阳只能继续眨眼，略过这个话题，接着她的话说道，“所以，这种时候，无形之手的逆周期调节虽迟但到！

上面不可能让一个地产行业拖累整个金融系统，尤其是对制造业和高科技行业造成重要负面影响之后，

不管是从金融系统，还是直接针对地产公司，又或者直接从土地准入层面，该有的调整政策一定会匹配到位，而地产公司的高杠杆率和高负债也必然会失效，”

陈阳摊开双手，耸耸肩说道，“这个时候，除了学习国外地产公司，向管理要红利之外，再也没有别的出路。”

这时秦雨总算找到说话的机会，若有所思地点点头，说道，“这点就跟日本有点类似，早期日本也是疯狂拿地，为此还产生了很多拆迁方面不好的东西，

后来地价涨幅太大，同时股价也在大涨，于是当时的地产公司就纷纷上市，通过股市来融资，获得更多的拿地筹码，

再之后，股市和楼市神话破灭，大批日本地产公司倒闭，剩下的也回归到普通公司的定位，

据我所知，日本的地产行业利润，仅仅保持在百分之五左右，甚至还不如纺织行业，

但是他们在管理上面的收益却相当不错，通过对设计、建造、销售，乃至于后期物业方面的精细化管理，反而收获到不错的利润，”

说到这里，秦雨抬起头看向陈阳，“所以，这也是未来我们地产公司的出路？”